心靈心理學權威刊物《心靈心理學學刊》/(The Journal of Parapsychology/)發表了一篇題為“全球性事件與隨機事件發生儀數據的相關--一個基于國際互聯網非常規性的非區域性實驗”的研究論文。該實驗結果表明人類意識存在于物質空間并能與物質相互作用。當某些重要的全球性事件發生時，人類對事件的關注和投入會使科學家設計的電子隨機事件發生儀產生的隨機數據不再雜亂無章而是呈現規律性。這一實驗是“全球意識研究項目”的一個部份。來自世界各地的二十多位科學家參與了這一研究，試圖通過客觀測量的手段來證實人類整體意識的物質存在及其作用。大量實驗表明，人的意識會與隨機事件儀發生相互作用，致使這些儀器產生的數據呈現規律性模式。這些設計嚴密的隨機事件發生儀被安放在全球大約35個地區，包括歐洲、美國、印度、新西蘭、菲濟/(Fiji/)、巴西和印度尼西亞。這些儀器會產生毫無規律的隨機數據，并把產生的隨機數據傳入電腦，再通過國際互聯網將所有的數據匯入普林斯頓的中心服務器進行統計分析。數據傳輸過程全部經過嚴格檢驗以確保數據的精確不變。在實驗過程中，科學家們根據事件的強度和媒體覆蓋的廣度來判斷該事件是否屬于人類關注的全球性事件，并界定事件持續的時間范圍以便分析那一段時間的數據特征，并與其它時間段的數據進行對比統計分布分析。標準分數的計算及卡方檢驗表明，重大事件受到人類廣泛關注時，數據分布顯著呈現規律，不再是毫無規律的隨機分布。例如1998年在英國王妃的葬禮以及在日本Nagano舉行冬季運動會期間，一批隨機事件發生儀記錄了非隨機數據活動。此外，1998年8月7日發生于尼爾羅比/(Nairobi/)和坦桑尼亞/(Tazania/)的美國使館轟炸事件也使收集到的數據非常顯著地偏離了隨機數據的理論分布。這種偏離存在于事件發生的當天7：15到7：45之間以及之后三個小時的事件余波強烈之時。除夕之夜作為一種全球性的節日慶典也引發了類似效果。在除夕午夜前后五分種內，數據分布呈現非常明顯的單一發展趨勢，數據模式極為規律。除了研究全球性事件，這一實驗還對比了區域性事件與全球性事件。相對更為區域性的事件更能夠引起當地人的關注，他們的意識活動對本地隨機事件發生儀的影響大于其它地區的發生儀。例如，相對于其它地區的人，日蝕對于在觀測線上的人來說，是一件更為令人興奮的事。測量和計算的結果證明，那些地段上由隨機事件發生儀產生的隨機數據分布呈現規律性模式，顯著有別于其它地段隨機數據的分布。所有這些證據表明，在比較重大的事件發生時，人類大范圍高強度的關注會作用于物質空間，并使物質發生具有規律的運動。長期以來，人類一直將意識視為非物質性的，不能對物質發生任何作用。全球意識研究的結果表明意識可能具有實體結構，并能通過一定方式作用于其它物質。這一方面的發現推翻了哲學范疇中物質與意識相對立的理論，將會推動對意識具體存在形態的研究。
遠東資信研究部：翁欣郵箱：research@fecr.com.cn摘 要房地產信托是指信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金、投向房地產業并對其進行管理的業務，主要分為債權型、股權型、收益權型以及組合型業務模式，主要是參與地產項目招拍掛拿地階段、前期工程階段和工程項目施工階段。2015年一二線城市房價快速上行，房地產政策調控也由溫和轉向控制，逐步趨嚴。2017年至2018年是監管大年，資管新規等一系列監管措施限制委托貸款、多層嵌套、明股實債等業務，作為通道的房地產信托業務嚴重受限。2019年，房地產行業政策的定位是 “堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，政策對房地產調控的主基調依然趨嚴，但同時也有結構性微調放松。房地產信托需提高主動管理能力，加快向真實股權投資業務轉型，并積極探索住房租賃業務。一、房地產信托房地產信托是指信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金、投向房地產業并對其進行管理的業務。房地產信托業務主要分為不動產信托和資金信托，本文所指的房地產信托主要是指房地產資金信托業務，即指委托人將自己合法擁有的資金委托給信托公司，并由信托公司按照委托人的名義將資金投向房地產業并對其進行管理。房地產信托的資金來源主要有集合信托資金、單一信托資金和自有資金。2018年資管新規出臺后，銀行理財資金通過單一信托資金投資房地產的信托業務大幅減少。房地產項目在開發階段主要可以分為招拍掛拿地階段、前期工程階段、工程項目施工階段和工程竣工階段。在拿地階段以及前期工程階段，此時“四證”未辦齊全，項目公司無法從銀行獲得開發貸款，此階段的主要融資方式主要通過信托計劃、私募基金、房地產基金融資或者自有資金投入為主。工程項目施工階段，此時主要融資方式為銀行開發貸款（約占30/%）、施工方墊資（約占30/%）以及銷售回款（約占30/%）等。工程竣工階段，主要通過銷售回款來置換前期的開發貸款。表1：房地產各開發階段主要融資形式資料來源：遠東資信整理二、房地產信托業務模式（一）信托貸款業務房地產信托業務主要模式可分為債權型、股權型、收益權型以及組合型。其中，債權型主要是發放信托貸款，需要滿足地產融資的“四三二”條件（注：信托中的“四三二”具體是指地產商必須“項目‘四證’齊全、企業資本金達到30/%、開發商二級以上資質” ）。股權型主要有股權投資和明股實債模式。收益權型主要通過租金收益權、應收賬款收益權或者收益權遠期受讓方式進行。組合型主要指夾層融資，通過“股 債”模式可以為項目公司提供前端融資，以補充項目公司資本金。圖1：房地產信托貸款業務交易結構表2：房地產信托貸款業務基本要素資料來源：遠東資信整理（二）收益權業務收益權業務是指信托公司以信托資金受讓資產收益權或者股權。收益權可附加回購條款，由出讓人在約定時間內按照約定價格回購該資產收益權或股權。收益權模式下，通常由集團公司對項目公司融資進行次級//劣后投資，并承諾差額補足。圖2：房地產信托收益權業務交易結構（三）股權投資股權投資是指信托公司與房地產開發企業合資成立項目公司或者向項目公司股權增資，通過項目公司開發建設房地產項目。在此模式下，信托公司與房地產開發企業共同承擔房地產開發建設的風險并按照股權比例分享收益。其中，信托公司為財務投資者，房地產開發企業負責開發項目的具體運營事項。在風控措施上，信托公司可通過派駐董事、財務負責人等以實現對項目公司的管理。除單純股權融資外，信托公司也可通過“股 債”的結構設計，以組合形式參與投資。圖3：房地產股權融資業務交易結構表3：房地產股權融資業務基本要素資料來源：遠東資信整理三、房地產信托業務發展階段圖4：2000年至2018年商品房銷售額及銷售面積資料來源：Wind資訊、國家統計局，遠東資信整理圖5：2010年至2018年房地產信托余額及占比資料來源：Wind資訊、國家統計局，遠東資信整理2003以來，房地產信托政策不斷落地。人行121號文主要是對房地產信托信貸業務提了三個要求，分別是加強自有資金、要求“四證”齊全、明確首套房與二套房貸利率差異。2004年-2005年的政策主要還是強調地產項目資本管理，重申未滿足“四三二”的項目不能進行貸款。2006年至2007年，受到金融危機影響，房地產業務開始走下坡路。對于房地產信托業務，監管更加明確：不能給房地產公司發放流動性貸款。2007年的政策，銀發359號文要求對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。2008至2009年，政策還是圍繞“四三二”做要求。銀監發84號文主要還是圍繞項目資本金，更加明確了股東借款、銀行貸款等債務性資金，除商業銀行私人銀行業務外的銀行個人理財資金、債務性集合信托計劃資金不得用于補充項目資本金。2010年的調控政策主要明確了兩點：第一、控制結構化參與信托貸款的優先劣后比例；第二、信托資金不得發放土地儲備貸款，這對房地產前端融資業務造成較大影響。2014年，銀監會放開資管業務，資管業務不再是信托公司的專利。券商資管、私募基金都可以從事資管通道業務，這對房地產信托行業造成很大沖擊。房地產信托的優勢不在，無明顯資金優勢，只是作為銀行信貸業務的補充。同時，2014年，銀監辦發99號文要求規范資金池，這也為央行為后續整頓資金池的相關政策埋下伏筆。圖6：2011年至2018年一二三線城市住宅價格指數資料來源：Wind資訊、國家統計局，遠東資信整理2015年是房地產發展的拐點，一二線城市房價快速上漲，三四線城市價格尚未啟動（圖6）。由于房價過快上漲，房地產政策調控也由溫和轉向控制，逐步趨嚴。2015年國發51號文主要還是圍繞項目資本金，對于項目資本金略有放松。2016年主要針對房地產行業風險進行排查，明確剛性兌付以及結構化項目的杠桿比例。2016年底開始，一二線房地產價格出現外溢，三四線房地產價格也開始上漲。同時，2016年底銀監會1846號文也開啟了房地產業務全面檢查的序幕。2017年至2018年是監管大年，人民銀行牽頭頒發的大資管新規等一系列監管措施限制委托貸款、多層嵌套、明股實債等業務，作為通道的房地產信托業務嚴重受限。2018年1月委托貸款管理辦法明確商業銀行不得接受受托管理的他人資金、銀行授信資金，以及具有特定用途的各類專項基金、其他債務性資金和無法證明來源的資金等來發放委托貸款，加強對于信貸業務的審查。2019年，房地產行業的政策定位是繼續堅持 “房子是用來住的、不是用來炒的”，政策對房地產調控的主基調依然趨嚴，但同時也有結構性微調放松。合規運營依然是房地產信托業務的重點。四、房地產信托發展重要政策表4：房地產信托重要政策資料來源：人民銀行、證監會、銀保監會、基金業協會，遠東資信整理
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